AnalysesLe problème qu'il règle
À l'achèvement d'un condominium, le prêt de construction vient à échéance — mais les unités invendues détiennent encore une grande part de la valeur du projet. Vendre chaque unité avant de rembourser le prêteur de construction est rarement possible, et brader les unités pour vendre vite détruit la marge pour laquelle le projet a été bâti.
Un prêt sur inventaire refinance la dette de construction contre les unités complétées, donnant au promoteur le temps de vendre au rythme du marché. C'est une forme de financement relais : du capital axé sur la rapidité pour un actif en transition, dimensionné sur la valeur de l'inventaire fini plutôt que sur le coût de construction.
Quand les promoteurs y ont recours
Trois situations reviennent le plus. D'abord, le prêt de construction arrive à échéance et une part significative des unités est invendue. Ensuite, le promoteur veut conserver les unités pendant une fenêtre de ventes lentes plutôt que de baisser les prix. Enfin, le promoteur veut sortir des capitaux de l'inventaire fini pour financer le prochain projet pendant que celui-ci s'écoule.
La même logique s'applique au-delà des condos. Un lotissement de terrains viabilisés dans le comté de Simcoe portait un prêt relais d'inventaire foncier de 8,7 M$ pendant que le reste du plan passait les approbations — l'actif était différent, mais le besoin était le même : du capital contre un inventaire fini ou presque fini que le marché n'avait pas encore absorbé.
Comment c'est structuré
Les facilités d'inventaire sont à court terme et dimensionnées sur la valeur nette d'écoulement des unités restantes, avec des prix de libération par unité pour que le prêt se rembourse à mesure des clôtures. L'actif étant complété, le risque de construction a disparu — la tarification et le levier reflètent plutôt le risque de location ou d'écoulement.
Les modalités se négocient sur l'ensemble du dossier : taux, frais, calendrier de libération, options de prolongation et remboursement anticipé. Comparer les offres concurrentes sur ces points, plutôt que sur le seul taux affiché, c'est là que l'essentiel de la valeur se gagne ou se perd.
Votre projet est-il admissible?
Si votre prêt de construction approche de l'échéance avec des unités à vendre, une lettre d'offre indicative montrera ce que l'inventaire peut soutenir. Les dossiers sont examinés en moins de 24 heures, et la structure — relais de premier rang, ou relais plus une tranche junior — est fixée avant toute approche de prêteur.