AnalysesCe que la mise sous séquestre change
En mise sous séquestre, un tribunal nomme un séquestre pour prendre le contrôle de l'actif, généralement après qu'un prêteur a exercé un recours sur un défaut. Le rôle du séquestre est de préserver et de réaliser la valeur : stabiliser l'actif, terminer ce qui peut l'être, et vendre ou refinancer. Chaque étape suit un calendrier judiciaire, ce qui signifie que des décisions de financement qui prennent normalement des mois doivent se prendre en semaines.
Les prêteurs conventionnels participent rarement — non parce que l'actif manque de valeur, mais parce que le processus ne convient pas à leurs comités de crédit. Le capital qui y participe est conçu pour cela : facilités DIP (débiteur en possession), capital de sauvetage et acquisition de créances en difficulté.
Les structures utilisées
Le financement DIP finance un projet pendant le processus judiciaire, pour que la construction ou la stabilisation puisse continuer sous le séquestre. Le capital de sauvetage donne du temps à un promoteur ou à un acquéreur pour compléter un redressement. L'acquisition de créances en difficulté est l'autre côté de la table : un investisseur achète le prêt en défaut lui-même, prenant la position du prêteur avec un escompte.
Deux mandats illustratifs montrent les deux côtés. Un rachat sous séquestre de 22,0 M$ dans la RGT a utilisé du capital DIP et de sauvetage sur un actif industriel. Une acquisition de créance sous séquestre de 30,8 M$ dans la région de Durham portait sur une première hypothèque sur un site résidentiel zoné, au-dessus d'une tranche junior sans valeur recouvrable — l'achat de la créance a donné à l'acquéreur le contrôle du dénouement.
Ce que recherchent prêteurs et acheteurs
Dans les situations difficiles, la souscription se concentre sur trois choses : la valeur réalisable de l'actif dans un calendrier judiciaire, la position dans la structure du capital qui est financée ou acquise, et la sortie — une vente, un refinancement, ou l'achèvement et l'écoulement. L'historique du promoteur compte moins que l'actif et le processus, car le contrôle est déjà passé au tribunal.
La certitude d'exécution est la monnaie d'échange. Une lettre d'offre qui peut réellement se conclure dans le calendrier du tribunal vaut mieux qu'une offre moins chère qui ne le peut pas.
Si votre projet s'en approche
Le temps est la ressource rare. Les dossiers en mise sous séquestre ou qui s'en approchent sont examinés en moins de 24 heures, et la structure — DIP, sauvetage, relais ou acquisition de créance — est fixée avant d'approcher le capital, car dans un processus judiciaire, il y a rarement le temps d'une seconde tentative.